6 cuidados importantes na portabilidade de crédito imobiliário!

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Um dos direitos que todos os consumidores com um financiamento imobiliário têm e muitos desconhecem é a portabilidade de crédito imobiliário. De uma forma simples, é a capacidade de migrar a dívida de uma instituição financeira para outra que o devedor considere oferecer melhores condições de pagamento, tais como taxas de juros mais baixas, parcelamento mais atraente, entre outras.

Esse direito existe desde 2006 e foi aprimorado com novas regras em 2013 pelo Banco Central. Ele se aplica a diversas formas de crédito. Dentre eles, o imobiliário pode representar uma excelente opção ao consumidor que ganha maior poder de negociação com os bancos e instituições financeiras, mas é preciso tomar alguns cuidados antes de optar por esse caminho.

Confira a continuação do nosso artigo e entenda melhor sobre esse direito e quando é vantajoso fazer a portabilidade de crédito imobiliário!

1. Entender as regras aplicáveis

A portabilidade de crédito imobiliário é um direito garantido pelo Banco Central desde 2006 e garante a oportunidade de se negociar com as instituições bancárias condições melhores de pagamento e amortização do financiamento. Para tanto, precisa se atentar como ela funciona e quais as regras aplicáveis para saber como solicitar esse serviço.

Ou seja, antes de começar a pensar sobre fazer a portabilidade de crédito, é importante saber como ela funciona e se há vantagens reais em mudar de banco. Para isso, é preciso analisar alguns dados e informações, tais como o CET (Custo efetivo Total), as restrições possíveis, se há exigência de vendas casadas, os prazos para a portabilidade e os termos do novo contrato.

2. Comparar o CET detalhadamente

Em geral, o que mais chama a atenção para fazer a portabilidade de crédito imobiliário é uma taxa de juros menor na nova instituição financeira. Esse é um fator muito importante, é claro, mas não é o único que influencia no Custo Efetivo Total. 

Além de ser preciso verificar a taxa de juros que a nova instituição financeira oferece é menor, deve-se considerar se o universo desses juros com os encargos, taxas e tributos cobrados será menor que o atual. Se for o caso, a operação será vantajosa e pode seguir em frente.

3. Ter atenção às restrições para a portabilidade

Embora a instituição financeira credora atual não possa se recusar a fazer a portabilidade de crédito, o banco para o qual se está migrando pode não aceitar o pedido de portabilidade. Para tanto, existem algumas regras e restrições que podem impedi-la. Assim, de acordo com a legislação aplicável e as resoluções do Banco Central, esse serviço precisa cumprir os seguintes requisitos:

  • só pode ser realizada em financiamentos de imóveis já prontos, ou seja, não pode ser sobre imóveis na planta;
  • possível haver a renegociação da taxa de juros e outros encargos;
  • guardar o prazo que o banco atual tem de até dois dias para disponibilizar as informações para a nova instituição financeira;
  • garantir ao banco atual o direito de fazer uma contraproposta no prazo de cinco dias;
  • não se pode exigir um valor mínimo para a portabilidade.

Além disso, o novo banco pode se negar a fazer a portabilidade do crédito imobiliário nos seguintes casos:

  • Caso haja atraso no pagamento das parcelas;
  • O nome do devedor está negativado;
  • A renda atual do devedor é menor do que o valor das parcelas.

Cumpridos os requisitos e não havendo qualquer impedimento, é hora de seguir para o próximo passo de verificação para constatar se há realmente vantagem em fazer a portabilidade de crédito imobiliário.

4. Tomar cuidado com as vendas casadas

É muito comum que o CET seja atrativo, mas que o novo banco condicione o recebimento da portabilidade com a venda de algum de seus produtos, seja um seguro, a abertura de uma conta ou qualquer serviço.

Isso configura venda casada, o que é proibido pela legislação do Código de Direito do Consumidor. Caso o novo banco faça esse tipo de exigência, pode-se acionar o Procon da localidade ou mesmo procurar um advogado especialista que possa ajudar.

É muito relevante lembrar que a portabilidade do crédito imobiliário não tem custos envolvidos e não pode haver cobrança por sua efetivação, salvo uma eventual tarifa de cadastro que pode ser exigida por se tornar cliente de um determinado banco. 

Portanto, se houver a obrigatoriedade de adquirir outro produto do novo banco ou cobrança pelo serviço de portabilidade, a nova instituição pode agir contra a lei e as medidas judiciais cabíveis poderão ser tomadas.

5. Atentar-se ao prazo de desistência

O banco atual tem o prazo de dois dias úteis para disponibilizar as informações pertinentes ao financiamento ao novo banco da escolha do devedor, o qual também configura o prazo limite para caso ocorra a desistência da transferência.

Além disso, o atual banco pode solicitar o prazo de cinco dias úteis para elaborar uma nova proposta em que diminua as taxas de juros, encargos ou mesmo o valor das parcelas, por exemplo. Se o devedor quiser aceitá-la, o processo de portabilidade para e a dívida continua com o banco atual.

No caso de o devedor manter a vontade de fazer a portabilidade, esta deverá ocorrer no prazo de dois dias úteis, conforme especificado. Quaisquer tentativas do banco atual de elidir ou lograr o processo, poderá acarretar possíveis medidas judiciais.

6. Consultar um profissional para avaliar o novo contrato

Embora o processo de portabilidade do crédito imobiliário pareça relativamente simples, é mais seguro se ele for acompanhado por um advogado especialista para garantir que não ocorram problemas. Essa assessoria é especialmente importante quanto a análise do novo contrato de financiamento com o banco escolhido.

Por se tratar de um procedimento com grande impacto financeiro, o melhor é prevenir quaisquer questões legais que possam decorrer de erros burocráticos. Além disso, esse tipo de análise prévia permite que se faça uma negociação mais segura e vantajosa para o devedor.

A portabilidade de crédito imobiliário é um direito do consumidor para garantir que tenha acesso às melhores oportunidades do mercado e poder de negociação com as instituições financeiras. Embora pouco conhecido, esse serviço pode ajudar em uma grande economia final.

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