Confira para que serve arras ou sinal de negócio

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Concluiu a negociação, mas pediram a prestação de arras ou sinal de negócio antes de prosseguir? Melhor avaliar se há mesmo interesse em seguir adiante. Daqui para frente, o compromisso é bem mais sério e pode até mesmo causar prejuízos, se tudo não for feito de caso pensado. Evitar agir por impulso é sempre a melhor maneira de tratar questões contratuais.

Para evitar erros ao negociar, conheça bem como funciona o sinal! Veja a seguir mais detalhes e descubra se é possível recuperar os valores pagos!

O que quer dizer pagar arras ou sinal de negócio?

Arras ou sinal de negócio nada mais é que um adiantamento, que geralmente é feito em dinheiro, para um contrato ainda não concluído. Também podem ser oferecidos imóveis, carros e qualquer outro tipo de prestação aceita pela parte contrária. As arras funcionam como uma espécie de aceno à parte contrária a respeito da seriedade no interesse de prosseguir adiante com um negócio. Por isso mesmo, só deve se conversar sobre pagamento de sinal quando há possibilidade e interesse em cumprir o que foi negociado.

O valor das arras é escolhido de comum acordo pelas partes, em patamar menor que o do contrato completo. Não existe um critério legal para quanto é o valor justo. Por isso mesmo, é importante ler com atenção o conteúdo dos documentos que incluem o pagamento de sinal.

Quais são os tipos de arras?

É possível dividir as arras em dois tipos, de acordo com a possibilidade de arrependimento. Será essa possibilidade que limitará ou não a indenização que pode ser recebida por quem sofreu o rompimento contratual.

Arras confirmatórias

Caso o contrato preveja arras confirmatórias, isso quer dizer que não há direito de arrependimento. Isso significa que ela confirma o conteúdo, impedindo a qualquer um dos contratantes um pedido de rescisão. O contrato só poderá ser desfeito com o pagamento de indenização por perdas e danos.

Se quem pagou o sinal desistir, o recebedor poderá ficar com o valor e considerar o contrato desfeito. Se quem voltar atrás for aquele que recebeu as arras, deverá restituí-las ao pagador. Além da discussão relativa ao sinal, a parte prejudicada poderá pedir indenização dos valores de prejuízos comprovados que ultrapassem o patamar das arras.

Arras Penitenciais

No caso das arras penitenciais, existe a permissão de uma cláusula de arrependimento. Caso o contrato autorize o arrependimento, se quem desistir for o pagador do sinal, perderá a quantia. Se for o recebedor, terá que devolver as arras em dobro. Quando existe o direito de arrependimento, as arras penitenciais ou seu dobro serão a indenização máxima devida. Não há direito de cobrar a diferença a maior, mesmo que tenham danos que ultrapassem o valor.

Pode parecer estranho que uma das partes perca um valor e a outra tenha que se submeter ao pagamento do dobro, mas pense bem! Quem recebeu o sinal, quando devolve o valor pago, não está indenizando o outro contratante. Por isso, além de devolver o valor, fica obrigado a indenizar a parte inocente na mesma quantia que receberia caso fosse quem sofreu a desistência.

Para que serve o pagamento de sinal no compromisso de compra e venda?

Os tribunais têm interpretado o pagamento de arras em compromissos de compra e venda em diversas circunstâncias. No STF, por exemplo, já se fixou, pela Súmula 412, o entendimento que as arras penitenciais excluem outras indenizações, exceto a cobrança de eventuais juros e encargos do processo judicial. Isso significa que os prejuízos em arras penitenciais é presumido, não precisando de prova. Quem assina um contrato com arras confirmatórias, por outro lado, precisará provar os prejuízos que excedam o valor do sinal.

Em alguns casos, as regras têm exceções. Se houver justificativa, pode haver a determinação da devolução dos valores pagos, puro e simples, sem a dobra prevista em lei:

  • se as partes combinam que não haverá direito de recebimento em dobro do sinal;
  • se todos os envolvidos desejam não prosseguir com o contrato;
  • se acontece algo fora do controle da parte que não quer mais prosseguir no contrato, o chamado caso fortuito.

É possível desistir de um negócio depois do pagamento de arras?

Sim, caso a previsão das arras seja na modalidade penitencial. A parte será penalizada com a perda do sinal ou possibilidade de pagamento em dobro do valor, mas poderá desistir do negócio. Quem assina um contrato com arras confirmatórias pode deixar de cumpri-lo, mas corre riscos maiores. A parte prejudicada poderá exigir a execução do negócio ou a indenização de todas as perdas e danos, sem limitação. Por isso, todo cuidado é pouco ao celebrar contratos.

Quando estamos diante do comprador, é importante pensar bem antes de assinar um compromisso de compra e venda. Caso seja necessário buscar por recursos adicionais, como financiamento bancário, carta de consórcio ou levantamento de FGTS, isso deve ser feito antes do pagamento de sinal. Caso a concessão de crédito ou obtenção de recursos dê errado, o comprador terá dado causa ao rompimento e terá que arcar com a perda do sinal.

Aos vendedores, por sua vez, o recomendado é nunca reservar ou prometer o mesmo imóvel e cobrar as arras de mais de uma pessoa. Quem paga o sinal passa a ter o direito às condições já estipuladas, não sendo lícito aumentar o valor ou alterar a proposta. Por isso, antes de confirmar que é hora de fechar negócio, devem ser avaliadas todas as opções disponíveis, bem como os riscos e benefícios de assumir um compromisso de compra e venda.

As arras ou sinal de negócio são um elemento muito importante dos compromissos de compra e venda de imóveis. Quem pretende pagar um sinal deve estar atento às regras e se existe ou não o direito de arrependimento. Na dúvida, é melhor só fechar negócio quando se tem uma forte expectativa de prosseguir com o contrato.

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