Desapropriação de imóvel particular: o que é isso?

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A evolução constante das cidades, com a necessidade de grandes obras e abertura de espaços, traz consigo uma possibilidade que assusta muitos proprietários: a desapropriação de imóvel particular. Será que é possível perder seu patrimônio de uma hora para outra?

Existe algum jeito de se defender contra uma desapropriação? Entender como o procedimento para a desapropriação funciona é o primeiro passo para agir com calma, evitar decisões precipitadas e descobrir como buscar ajuda.

Quer aprender mais sobre desapropriação? Acompanhe nosso texto para se manter informado!

Em que consiste a desapropriação de imóvel particular?

A desapropriação de imóvel particular por um ente público é um ato que visa usar a propriedade em benefício de todos. Por isso mesmo, na maioria das vezes se trata de algo indiscutível. A transferência de propriedade é obrigatória, mas é necessário que o ente público interessado no imóvel pague o preço correspondente para que ela se consolide.

Como se trata de uma medida bastante séria, que deixará alguém sem sua propriedade sem direito a questionamentos, a desapropriação tem várias fases. Vale ressaltar que a perda do imóvel não é imediata, mas é essencial estar atento às notificações, às publicações e aos prazos, além de buscar por apoio especializado o quanto antes.

Com a devida orientação, será possível apurar todas as informações necessárias para indicar o valor correto, conforme a avaliação, bem como verificar a possibilidade de um pedido de indenização. Em alguns casos (como acontece nos imóveis comerciais), além do patrimônio imóvel em si, há o dever de indenizar pela perda do fundo de comércio.

O que acontece quando um imóvel é desapropriado?

Se um ente público decide que vai desapropriar um ou mais imóveis, deve tornar sua decisão pública e oficial. Para tanto, é preciso publicar no Diário Oficial um decreto com todos os detalhes sobre os imóveis, os motivos para a desapropriação e a destinação da área. A partir daí, inicia-se a possibilidade de desapropriar de forma concreta, mas ainda há muito a ser feito.

O decreto publicado vai dizer que determinada área ou terreno é de utilidade ou necessidade pública, para cumprir o requisito do motivo da desapropriação. Em alguns casos, mesmo tendo publicado o decreto, o ente público desiste de desapropriar. Então, ainda não é o caso de se desesperar! Há muitos procedimentos que são obrigatórios antes de o Poder Público assumir a posse do imóvel

Deve-se aproveitar este tempo para agir estrategicamente, tanto em negociações como em busca de se unir a pessoas afetadas. Os grupos têm muito mais força — mas, caso não haja coesão, também será possível se defender de maneira individual.

Tratativa extrajudicial

Em um primeiro momento, a maior parte dos entes públicos faz tentativas de desapropriação em tratativa extrajudicial. Por meio de notificação, o dono do imóvel é chamado para negociação. Caso as partes cheguem a um consenso, é feito um acordo para o pagamento do valor combinado e a entrega do imóvel. 

Se tudo não for resolvido por acordo, será ajuizada uma ação. Isso não significa que não é mais possível fazer acordo, mas o processo segue sua marcha enquanto a questão não se define pela via amigável. 

Sem ação judicial, não será possível retirar a propriedade à força — sempre vai ser necessária a decisão de um juiz. Para expropriar alguém, é preciso oferecer valores concretos, com proposta específica e para pagamento em dinheiro. A oferta pode ser judicial ou extrajudicial, ao passo que o proprietário não é obrigado a concordar com o preço.

Caso haja discussão sobre o valor, o expropriado poderá informar aquilo que entende devido. O Poder Público, então, tem a opção de concordar ou querer que a discussão vá para a análise de um perito. 

Interesse público

O Poder Público pode pedir a chamada imissão na posse, ou seja, o direito de ocupar desde já o imóvel para uso. Para tanto, deve-se comprovar a urgência e a necessidade de atendimento a um interesse público relevante.

Considera-se que o interesse público se sobrepõe ao individual. Por isso, embora seja tão extrema, a medida de desocupação imediata poderá ser deferida. Enquanto a discussão acontece, o proprietário tem direito a receber 80% do valor da oferta do ente público (em dinheiro). Ele poderá discutir a diferença mesmo realizando o saque dessa quantia. 

Por exemplo: caso o terreno não esteja cumprindo sua função social e se encontre vazio, sem edificações há muitos anos, a indenização pode não ser paga em dinheiro. Nesse caso, há a possibilidade de quitá-la em até dez anos, mediante o uso de recursos da dívida pública.

De uma forma ou de outra, a perda da propriedade chegará se não existirem defeitos no decreto. Na maioria das vezes, o que se pode discutir é o valor oferecido — que deve ser proporcional ao preço real do imóvel, pois um pressuposto para a consolidação da propriedade pelo Poder Público é que a indenização ao expropriado seja justa, de acordo com o que ele realmente perdeu.

O valor recebido a título de pagamento pela desapropriação é indenizatório, com o intuito de mera reposição patrimonial. Por isso, não haverá cobrança de Imposto de Renda das quantias recebidas pelo expropriado.

Há como evitar uma desapropriação?

Vale ressaltar que a desapropriação não ocorre “porque sim”. Ela deve trazer consigo um motivo fundado no interesse público ou social, portanto não se pode desapropriar sem ter uma destinação conferida à propriedade.

Existe a possibilidade de discutir os termos do decreto judicialmente em ação própria, mas é preciso indicar o requisito faltante para a desapropriação. Como qualquer ato do Poder Público, o decreto de desapropriação deve obedecer aos princípios basilares de validade dos atos administrativos:

  • legalidade;
  • impessoalidade;
  • moralidade;
  • publicidade;
  • eficiência.

A falta de algum desses requisitos poderia infirmar o decreto e, por conseguinte, a desapropriação. No entanto, geralmente o que acontecerá é a inevitável expropriação, discutindo-se apenas o valor da indenização devido aos proprietários.

A desapropriação de imóvel particular é uma experiência bastante difícil para aqueles que sofrem com a perda de seu patrimônio. Conhecer seus direitos é o primeiro passo, mas ser auxiliado por um advogado especializado é essencial diante de uma situação como esta. 

Agora que você já entendeu como a desapropriação funciona, descubra se é possível alugar um imóvel irregular!

 

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