Entenda como funciona o contrato de incorporação imobiliária

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Uma das modalidades mais comuns para se construir e negociar imóveis é por meio de um contrato de incorporação imobiliária. Esse tipo de negócio funciona como uma intermediação pela incorporadora entre o proprietário do terreno, a construtora, os profissionais envolvidos e, claro, o consumidor.

Na prática, a incorporação imobiliária nada mais é que a venda do imóvel na planta. Essa modalidade, que já é praticada há muitos anos, tem se tornado cada vez mais presente por representar para todas as partes envolvidas uma boa opção.

Esse tipo de negócio é bastante usado para levantar capital para o empreendimento imobiliário. Como todo negócio, ele tem seus riscos, especialmente para a incorporadora, pois a legislação é bastante protetiva com a parte hipossuficiente, ou seja: o comprador final.

Mas a legislação ser protetiva não impede que possa haver problemas e, por isso, é sempre bom se precaver. Para entender melhor como funciona esse tipo de contrato e suas vantagens, confira  nosso artigo!

O que é o contrato de incorporação imobiliária?

O contrato de incorporação imobiliária acontece quando uma pessoa, seja física ou jurídica, faz um acordo com um proprietário de uma propriedade imóvel para construir sobre ela e vender as partes autônomas dessa construção, em geral, apartamentos.

A incorporadora, quase sempre pessoa jurídica, com base nesse acordo com o proprietário, contrata um profissional de arquitetura para o projeto, uma construtora ou empreiteira para edificá-lo e anuncia aos potenciais consumidores o empreendimento imobiliário.

Assim, a incorporadora (que também é bem comum ser a própria construtora), realiza uma promessa de compra e venda com os consumidores finais, que começam a pagar o imóvel futuro antes mesmo de começar sua construção. Essa prática, normalmente chamada de vender imóvel na planta, permite o acúmulo de capital para o projeto de construção.

Esse tipo de contrato é bastante antigo, mas ganhou respaldo legal no Brasil com a Lei n. 4.591 de 1964 que conceitua a incorporação imobiliária nos seguintes termos: 

“atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas”

Ou seja, a incorporadora imobiliária atua como uma intermediária entre o dono do terreno, a construtora, os profissionais envolvidos e os consumidores finais.

Como funciona esse tipo de contrato?

Um contrato de incorporação imobiliária é um ato jurídico complexo. Isso porque engloba diversos outros contratos com pessoas físicas e jurídicas, desde o proprietário original do terreno, os profissionais envolvidos na construção do empreendimento, os fornecedores e os compradores das unidades autônomas.

Dada os níveis de complexidade desse tipo de contrato, a lei estabelece vários requisitos, dentre elas a responsabilidade da incorporadora em relação ao empreendimento. Isso faz com que sejam poucos os aventureiros que tentem executar esse tipo de negócio.

A incorporadora tem como função intermediar a venda entre o proprietário original do imóvel e os compradores finais, assim como se responsabilizar pelas condições de realização da obra e construção. Isso tudo deverá ser especificado no contrato de incorporação imobiliária e no de promessa de compra e venda.

É a incorporadora que possui a responsabilidade final pela entrega do bem imóvel. Infelizmente, nem sempre as incorporadoras agem de boa-fé e por isso é muito importante pesquisar antes de adquirir um imóvel e consultar uma assessoria jurídica para a elaboração e revisão do contrato.

Quais são os cuidados necessários ao fazê-lo?

O primeiro cuidado que uma pessoa que deseja adquirir um imóvel na planta por meio de uma incorporação imobiliária é pesquisar sobre a incorporadora. Alguns dos elementos dessa pesquisa que podem ajudar são saber quais os outros empreendimentos que ela já fez, quanto tempo ela atua no mercado, qual o grau de confiança que ela tem, se há processos judiciais em nome dela.

Um segundo cuidado importante é contar, em todo o processo, com um advogado imobiliário que ajude e acompanhe as negociações, assim como revise os contratos e confira se está tudo em ordem.

Tome muito cuidado com negócios que parecem bons demais para serem verdade. Normalmente não são. É muito relevante ponderar e tomar decisões conscientes na hora de comprar um imóvel na planta e realizar o sonho da casa própria, para que isso não se torne um pesadelo depois.

Quais os principais elementos do contrato de incorporação imobiliária?

Um contrato de incorporação imobiliária terá toda a qualificação das partes, que inclui nome completo, nacionalidade, profissão, número de registro de documentos pessoais como o do RG e CPF, ou CNPJ em caso de pessoas jurídicas, endereço atual completo.

O contrato deverá estipular ainda o objeto da negociação, detalhando o empreendimento, o valor das parcelas mensais e intermediárias, os índices de correção financeira, juros de obra e de atraso, condições de rescisão do contrato, formas de pagamento, inclusive financiamento imobiliário e demais garantias.

Vale lembrar que é comum as obras atrasarem, mas que se esse atraso for além do razoável, é cabível entrar com um pedido na justiça de indenização por atraso de entrega de imóvel. Nesse caso, é essencial que se contrate um advogado para analisar a viabilidade da ação e para iniciar o processo.

A incorporadora deve também apresentar as certidões negativas referentes ao imóvel em que a edificação será construída, com a quitação de IPTU e outros impostos, assim como o registro no cartório de imóveis sem embaraços legais. Deverá também promover o fracionamento condominial da propriedade junto ao cartório.

Realizado o contrato de promessa de compra e venda, quando o imóvel for devidamente quitado pelo proeminente comprador, poderá ter sua averbação em cartório. No caso de financiamentos imobiliários, é preciso primeiro quitar o financiamento para efetivar a transferência da propriedade.

Como visto, o contrato de incorporação imobiliária é um ato jurídico complexo que envolve muitas partes. É, no entanto, uma forma fácil de levantar recursos para a construção e que pode ser um bom negócio a todos os envolvidos. Com os cuidados certos e o acompanhamento jurídico adequado, surge como uma ótima maneira de realizar o sonho de comprar o próprio imóvel!

Se você está considerando essa opção, temos uma excelente equipe especializada para prestar a assessoria que você merece, entre em contato conosco!

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