O que é a taxa de condomínio e quando ela deve ser paga?

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Você sabe o que é a taxa de condomínio? Essa é uma cobrança comum nesse tipo de imóvel e deve ser considerada ao fazer o planejamento financeiro para comprar ou alugar. 

Muitas pessoas têm dúvidas sobre as regras referentes a essa taxa e como ela é calculada, mas é fundamental esclarecer todos os pontos para entender quais são os seus direitos e deveres em relação aos pagamentos. 

Se você quer aprender mais sobre o assunto, continue a leitura deste post e esclareça as principais dúvidas sobre a taxa de condomínio!

O que é a taxa de condomínio?

A taxa de condomínio é o valor mensal que deve ser pago pelos moradores para custear a manutenção dos espaços comuns do empreendimento. Ela envolve dois tipos de despesas: as ordinárias e as extraordinárias. 

Os gastos ordinários são aqueles comuns, necessários no dia a dia do condomínio e recorrentes na cobrança. Os principais exemplos dessas despesas são: 

  • folha de pagamento dos empregados;
  • água, energia elétrica, telefonia e gás; 
  • custos administrativos;
  • materiais de limpeza;
  • manutenção e conservação de equipamentos e materiais das áreas comuns.

Já as despesas extraordinárias são aquelas que não são comuns, mas devem ser feitas para garantir o bom funcionamento do condomínio, melhorar a sua utilização ou trazer mais conforto para os moradores. Elas incluem custos como:

  • pintura de fachada;
  • constituição do fundo de reserva;
  • instalação de novos sistemas e equipamentos;
  • reformas e ampliação do imóvel.

Um ponto importante é que nos contratos de locação as despesas ordinárias são responsabilidade do inquilino, enquanto o proprietário deve arcar com as taxas extraordinárias. 

Como a taxa é calculada?

O valor da taxa de condomínio pode ser definido por rateio ou de forma fixa. No primeiro caso, a cobrança considera o total de despesas mensais, somando todos os valores e dividindo entre os moradores. Essa é a modalidade mais comum e resulta em variações no valor pago a cada mês.

Quando o condomínio opta pela cobrança de taxa fixa, ela deve ser baseada na previsão orçamentária anual. Nesse caso, o síndico precisa avaliar os valores gastos, com reajustes, para verificar quanto será necessário investir durante o ano para quitar todas as despesas condominiais. O cálculo deve ser apresentado em assembleia de condomínio para ser aprovado pelos moradores. 

Divisão da taxa do condomínio

Um detalhe importante no cálculo da taxa é a forma de divisão utilizada, que pode ser feita de acordo com a fração ideal ou por unidade. Funciona assim:

  • divisão por fração ideal: o valor pago é proporcional ao tamanho da unidade, assim, quem tem um apartamento maior, pagará mais;
  • divisão por unidade: a divisão é feita pelo número de unidades, ou seja, todos pagam o mesmo valor independentemente do tamanho da residência.

O Código Civil estabelece a aplicação da divisão por fração ideal, entretanto a convenção de condomínio pode dispor de forma diversa. Portanto, vale a pena consultar o documento para entender como será feito o cálculo no seu imóvel.  

A partir de que momento ela deve ser paga?

Ao comprar um imóvel na planta, é comum que as construtoras determinem no contrato que o comprador pague essa despesa a partir da emissão do Habite-se e façam a cobrança a contar desse prazo. 

Entretanto essa prática contraria o entendimento dos Tribunais, que consideram essa cláusula abusiva. De acordo com as decisões judiciais sobre o assunto, a taxa de condomínio só deve ser paga pelo proprietário a partir da entrega das chaves, momento em que ele passa a ter a posse do imóvel e pode usufruir da propriedade. 

Essa regra é valida para qualquer modalidade de contrato: o comprador só pode ser responsabilizado pelas taxas cobradas a partir do momento em que ele passa a ter a efetiva posse, com a entrega das chaves. A mesma regra é aplicada em relação ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

O que fazer diante da cobrança indevida?

Se você for cobrado indevidamente, é preciso entrar em contato com a construtora para solicitar a desconsideração da dívida, tendo em vista que ela é irregular. Porém é comum que elas insistam na atitude, fazendo com que o comprador tenha que tomar outras atitudes.

Caso a empresa não solucione o problema ou se você já pagou algum valor, será necessário entrar com uma ação judicial contra a construtora, requerendo o reconhecimento da inexistência do débito e, se for o caso, a devolução dos valores pagos indevidamente.

Para tanto, procure um escritório de advocacia especializado. Os profissionais analisarão o caso e encontrarão as melhores soluções, que vão desde a negociação com a construtora até o ingresso com o processo judicial. 

Quais as consequências de não quitar essa despesa?

Outra dúvida comum em relação às taxas de condomínio é o que acontece quando o proprietário deixa de arcar com o valor devido. Nos contratos de locação, lembre-se de que cabe ao inquilino arcar com as taxas ordinárias. Diante da inadimplência, ele pode ser alvo de ação de despejo por descumprimento do contrato.

Porém, em caso de execução judicial da dívida pelo condomínio, a ação será proposta contra o proprietário. Nesses casos, após efetuar o pagamento, o dono do imóvel pode entrar com uma ação de cobrança contra o inquilino para ser ressarcido pelos prejuízos.  

Aqui, é fundamental ressaltar que na execução de despesas de condomínio, o imóvel poderá ser penhorado. Apesar de existir a regra de impenhorabilidade sobre o bem de família (caso dos apartamentos para moradia), essa é uma exceção. Como a despesa acompanha a propriedade, ela pode responder pela dívida por meio da penhora. 

Então fique atento para cumprir as suas obrigações corretamente e evitar a execução judicial. Se você tem um imóvel disponibilizado para locação, acompanhe o pagamento da taxa pelo inquilino. Assim, você não será surpreendido com a cobrança de parcelas em aberto.

Caso tenha problemas com a taxa de condomínio, procure o auxílio de um advogado para encontrar as soluções mais adequadas para a sua situação. Dessa forma, você evita cobranças indevidas ou, até mesmo, a penhora do imóvel pela execução da dívida. 

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