O que é e como funciona a estremação de imóvel?

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Após a compra de um bem, é imprescindível que o proprietário busque solucionar as suas questões legais de modo a regularizá-lo para que seja possível usufruir de sua propriedade de maneira completa. Para tanto, aqueles que adquirem um imóvel em condomínio (tanto urbano quanto rural) podem fazer a regularização por meio da estremação de imóvel.

Apesar de muitas pessoas nem sequer saberem do que se trata a estremação de imóvel, o assunto é muito importante, uma vez que é uma forma de regularização de um bem adquirido.

Assim, se você deseja conhecer mais sobre a regularização fundiária por meio da estremação de imóvel, acompanhe este post que vamos esclarecer as principais dúvidas sobre o tema. Confira!

O que é e como funciona a estremação de imóvel?

Estremar quer dizer delimitar ou demarcar, assim, o ato da estremação consiste em individualizar um imóvel (rural ou urbano), cuja matrícula (registro municipal) esteja em um condomínio, isso é, em um local com outros imóveis ou terrenos.

Ao fazer o referido procedimento, que está previsto no artigo 571 do Código de Processo Civil de 2015, são concedidos limites, confrontações e divisas da parte de um imóvel, o que possibilita que o condômino use a sua fração ideal (resultado do desdobramento da titularidade do bem) de maneira exclusiva.

Como a estremação consiste na demarcação da parcela em condomínio pró-diviso, não é possível debater acerca da propriedade do imóvel. Assim, se trata apenas de sua individualização exata e, dessa maneira, não há divisão de fato dos bens.

O processo de estremação de imóvel pode ser realizado judicialmente ou, de maneira mais simples, no cartório do registro de imóveis. Nos casos em que o imóvel tem preço superior a 30 vezes o salário-mínimo vigente, é preciso realizar o ato no tabelionato de notas, pois, nesse caso, há a necessidade de uma escritura pública, de acordo com a previsão do artigo 108 do Código Civil.

Uma das vantagens em realizar a estremação de um imóvel é não precisar apurar o remanescente da área na matrícula original, uma vez que o proprietário recebe uma matrícula independente para a sua área.

Assim, se trata de um instituto de extrema relevância econômica e jurídica, uma vez que é comum que os donos de um imóvel em condomínio encontrem obstáculos com relação à obtenção de crédito e transações imobiliárias. Além de enfrentarem problemas, como a impossibilidade de averbar construções, desmembrar, retificar a descrição do imóvel, entre outros.

A estremação tem o objetivo de impor divisas, confrontações e limites a uma parte ideal de um bem imóvel, de maneira que a sua situação jurídico-registral corresponda à sua realidade de fato, sem ser preciso haver a intervenção de todos os condôminos, mas sim dos efetivos confrontantes da área a ser regularizada.

Quais são os documentos necessários para realizar o procedimento?

Agora que você já sabe o que é a estremação de imóvel e as suas vantagens, veja quais são os documentos que são solicitados para realizar o procedimento. É válido ressaltar que em ambos os casos é preciso que a área estremada, assim como a área remanescente, sejam superiores à fração mínima de parcelamento rural (2,00ha) e urbano (125,00m2).

Imóveis urbanos

Para os imóveis urbanos que a área estremada e o lote coincidam, é dever comprovar:

  • certidão da matrícula do imóvel que comprove a titularidade;
  • escritura pública ou instrumento particular de estremação (com a assinatura do titular do domínio e seu cônjuge, assim como dos confrontantes e seus respectivos cônjuges);
  • requerimento especificando a modalidade de regularização por estremação pretendida;
  • certidão fiscal, se houver;
  • identificação da fração a ser localizada, em conformidade com a certidão expedida pelo Município.

Imóveis rurais

Já para os imóveis rurais, o interessado precisa apresentar os seguintes itens:

  • matrícula do imóvel comprovando a sua titularidade;
  • a delineação da sua fração;
  • Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR);
  • anuência de todos os confrontantes da parcela;
  • certidão das benfeitorias expedida pela Prefeitura Municipal;
  • prova de quitação do Imposto sobre Propriedade Territorial Rural (ITR);
  • escritura pública ou instrumento particular de estremação (com a assinatura do titular do domínio e seu cônjuge, assim como dos confrontantes e seus respectivos cônjuges);
  • a existência de posse em um período de 5 anos.

Dessa maneira, a estremação é uma forma de regularizar um imóvel em condomínio onde os condôminos ocupam previamente uma determinada área por um período maior que 5 anos. Assim, por meio do procedimento, o condomínio é extinto parcialmente, com relação à fração da pessoa interessada. Além disso, nos casos em que o solo foi consolidado, mas não registrado, é preciso também apresentar, além dos documentos mencionados:

  • ART ou RRT relativa aos serviços técnicos realizados, com todos os campos devidamente preenchidos e devidamente quitados;
  • memorial descritivo da fração e planta da área que deve ser regularizada (com a assinatura do titular do domínio e seu cônjuge, assim como dos confrontantes e seus respectivos cônjuges).

Quando há a incidência de impostos na estremação de imóvel?

Como vimos nos tópicos anteriores, a estremação é somente uma maneira de regularizar uma propriedade que foi adquirida anteriormente, por meio de um título registrado. Dessa maneira, como não há a transmissão de uma propriedade, em nenhum caso há a necessidade de realizar o recolhimento de imposto (ITBI ou ITCD).

Assim, depois de analisar minuciosamente todos os documentos apresentados perante o Registrador Imobiliário competente, o responsável deve proceder com o registro da estremação. Além da abertura de matrícula própria para o novo imóvel em nome do interessado que solicitou a individualização da fração ideal, sem que seja preciso pagar os referidos impostos referentes à transmissão de um bem imóvel.

Como vimos, a estremação de imóvel apresenta diversos benefícios ao proprietário de um bem em condomínio, uma vez que dessa maneira é possível individualizá-lo. No entanto, como se trata de um processo complexo e que exige a apresentação de diversos documentos para que o procedimento seja concretizado, é fundamental contar com um suporte profissional qualificado para auxiliá-lo durante todo o processo.

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2 thoughts on “O que é e como funciona a estremação de imóvel?

  1. Olá, queria saber se a estremação é feita normalmente no Estado de São Paulo, pois ouvi dizer que em alguns Estados não existe essa forma de regularização.

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