O que é o contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

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Encontrar a casa dos sonhos é difícil e por isso é muito importante fazer a documentação do imóvel da maneira correta. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel traz muitas dúvidas para aqueles envolvidos no negócio, mas também é muito relevante para garantir os interesses deles. Ele só deve ser assinado se não restar dúvidas quanto ao desejo de prosseguir com a venda, pois é o primeiro passo para a aquisição de propriedade imobiliária.

Veja a seguir os principais aspectos do compromisso de compra e venda e tire suas dúvidas!

O que é o contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

O compromisso de compra e venda é um contrato em que as partes se comprometem a fazer, futuramente, a compra e venda de um imóvel, mediante o cumprimento de certas condições. A promessa geralmente está condicionada ao pagamento do preço de forma parcelada. Assim, a propriedade definitiva fica com a transferência suspensa até o momento da quitação, mas o negócio prévio já está ajustado.

Quais são os documentos necessários para fazer uma negociação segura?

O documento mais importante, claro, é o contrato assinado. No entanto, para chegar até ele, é preciso analisar em primeiro lugar a documentação das partes envolvidas na negociação e também os documentos do imóvel.

Quem vai comprar deve comprovar que pode fazer contratos, mas também que terá condições de arcar com o valor do preço. Quem vai vender, por sua vez, terá que comprovar que o imóvel pode ser prometido em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, além de que não ficará sem patrimônio para pagar dívidas com a venda do imóvel.

Com relação ao imóvel em si, é importante verificar a regularidade cadastral do terreno, da parte das construções e a existência de dívidas. A necessidade de regularização de documentos do imóvel não é um impeditivo do negócio, mas pode ser um fator decisivo para a exigência de mais garantias, redução de preço ou formatação diferenciada do negócio. Todo esse processo, por ser complexo e exigir uma análise detalhada, deve ser feito por profissionais experientes no ramo, que auxiliem as partes de forma individual, tirando dúvidas e auxiliando na avaliação de riscos e benefícios do negócio.

Que o contrato deve ser feito por escrito você já sabe. Mas, sabia que existe mais de um tipo de contrato escrito? 

O contrato comum, feito pelas partes e assinado, é o chamado “instrumento particular” e popularmente conhecido como “contrato de gaveta”. Ele pode ser a única opção em caso de imóvel irregular ou com pendências, mas não é a melhor alternativa para que seja feita a promessa de compra e venda.

Um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, para ser mais seguro, deve ser realizado pelo chamado instrumento público. Esse é o contrato conhecido por ser “passado em cartório”, porque é composto em escritura pública, perante um Tabelionato. 

O contrato do Tabelião é um instrumento público, que fica disponível para consulta e certidões pelos interessados, constando dos livros de registros de notas do cartório onde é lavrado. Ele também viabiliza o registro em matrícula, que é um passo importante para assegurar os direitos das partes sobre o negócio, pois esse registro aumenta a força do direito delas sobre o imóvel.

Quais são os pontos essenciais da promessa de compra e venda?

Quando falamos de imóveis, a lei prevê vários requisitos para que os documentos sejam válidos. Com relação ao compromisso de compra e venda, podemos ressaltar os seguintes elementos essenciais:

  • dados completos das partes e seus cônjuges;

  • valor total do preço do imóvel;

  • forma e prazo de pagamento;

  • valor das arras ou sinal;

  • situação física do imóvel e de tudo que também fizer parte da negociação;

  • momento em que os promitentes compradores receberão a posse do imóvel;

  • multas e penalidades para rescisão.

Quem quiser pode colocar outros elementos no contrato, pois o que a lei traz é o requisito mínimo. Para saber o que pode ser interessante e que a lei permite incluir é sempre bom contar com apoio especializado para redigir o documento.

Como registrar o contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

Depois que as partes fizeram a escritura pública do compromisso de compra e venda, o documento pode ser anotado na matrícula do imóvel, por meio de averbação. Esse registro no cartório de registro de imóveis ficará vinculado ao imóvel, evitando que ele seja vendido para outras pessoas ou sofra qualquer tipo de alteração cadastral, sem o consentimento dos promitentes compradores, já que a informação sobre o contrato prévio é pública e notória.

Quando existe o registro do compromisso na matrícula, os promitentes compradores poderão exigir o cumprimento do negócio, tendo um chamado direito real de compra. Já os vendedores, caso não recebam o preço avançado, poderão entrar com uma ação judicial visando a rescisão do contrato, exigindo que o negócio seja desfeito e pedindo também a reintegração da posse do imóvel.

Como ter segurança para fazer um contrato?

Tanto no caso do contrato de promessa de compra e venda de imóvel quanto em outros documentos formais, é essencial contar com a devida assessoria jurídica. O advogado especialista em direito imobiliário será capaz de esclarecer todas as dúvidas do cliente, além de apontar riscos, documentação essencial para o negócio e outros aspectos importantes para que a negociação seja concluída com tranquilidade.

O contrato de promessa de compra e venda de imóvel é um documento essencial para a segurança da aquisição de um imóvel. A negociação verbal para um imóvel não é uma opção, devendo ser exigido o termo escrito. Trata-se de uma garantia tanto para quem compra como para quem vende. Para aumentar as garantias, o ideal é fazer o registro do instrumento em cartório para tornar o negócio público e válido perante terceiros. Em caso de dúvidas, um especialista no assunto deve ser procurado para que elas sejam esclarecidas e tudo seja feito corretamente.

Agora que você aprendeu melhor como funciona o compromisso de compra e venda, veja também o que são cláusulas antirrisco em uma negociação imobiliária!

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