O que são as cláusulas antirrisco na compra e venda de imóveis?

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Todo mundo já sonhou em adquirir um imóvel. Seja uma casa, um sítio, um apartamento ou sala comercial, os imóveis são considerados uma segurança para os seus proprietários e também uma boa forma de investimento. Logo, negociar uma propriedade é algo muito comum e, para tanto, é preciso fazer contratos de compra e venda em que constarão cláusulas antirrisco.

Afinal, uma das grandes conquistas do direito moderno é a segurança jurídica, quer dizer, a possibilidade de garantir à pessoa que seus direitos serão respeitados. Uma das bases da segurança jurídica é o cumprimento dos contratos ou, quando isso não ocorre, a certeza de que haverá uma penalidade ao infrator.

Descubra, na continuação do nosso artigo, quais são e como funcionam as cláusulas antirrisco em um contrato de compra e venda de imóvel!

Qual é a importância do contrato de compra e venda?

Um contrato de compra e venda é o primeiro passo para a transmissão da propriedade de um bem imóvel. É a partir dele que se efetua a escritura pública e a averbação do registro no cartório de imóveis. Ele contém os termos negociados entre as partes para efetivarem o negócio.

Ou seja, esse é um instrumento legal usado para dar segurança jurídica ao acordo entre as partes, referente à compra e venda de um bem. Como tal, é importante que seja instruído por uma assessoria jurídica especializada de modo que não ocorra nenhuma situação que desrespeite as leis.

Os contratos, como um todo, são uma conquista importante da segurança jurídica e a garantia da existência de direitos e deveres mútuos de ambas as partes. Caso uma delas, por qualquer motivo, não cumpra o combinado, os contratos preveem o que poderá acontecer como punição.

O que são cláusulas antirrisco?

As cláusulas antirrisco são aquelas que garantem a segurança jurídica e preveem as penalidades sofridas por quem não cumpre sua parte do contrato. Elas são importantes para assegurar que os envolvidos compreendam a necessidade de fazer o que foi estabelecido, sendo que as penas impostas devem ser proporcionais.

Assim sendo, há cláusulas antirrisco que vão desde a identificação das partes até mesmo o que acontecerá em caso de rescisão do contrato, passando pelo pagamento de multa ou juros. Portanto, são chamadas antirrisco pois previnem as partes sobre o que poderá ocorrer em caso de quebra de acordo, tornando o contrato mais seguro.

Por que as partes devem ser identificadas corretamente?

A identificação ou, em termos mais técnicos, a qualificação das partes, é de suma importância para qualquer contrato. Primeiro, porque ele só terá validade legal com a completa identificação dos contratantes. Segundo, porque a identificação permite lidar judicialmente caso o contrato seja descumprido, ou seja, permite sua execução.

A qualificação das partes deve ter, no caso de pessoa física, nome completo, estado civil, profissão, número de registro no CPF e RG, e endereço residencial. No caso de pessoa jurídica, nome social, nome fantasia, número de registro no CNPJ, endereço da sede e nome do representante legal.

Quais são as formas de pagamento?

No contrato de compra e venda de imóveis, as cláusulas de pagamento são imprescindíveis e devem ser precisas e exaustivas, o que significa que limitam tanto os valores como as formas de pagamento possíveis. Elas são relevantes como cláusulas antirrisco pois é a partir delas que serão determinadas as obrigações referentes ao objeto.

São diversas as formas de pagamento possíveis de serem negociadas, desde o pagamento em dinheiro, à vista ou parcelado, financiamento, permuta de imóveis, arrendamento, entre outras. A negociação entre as partes é livre, contanto que não seja uma simulação de compra e venda ou envolva má-fé.

Estabelecida a forma de pagamento, as partes se comprometem a cumpri-las: o comprador pagará pelo imóvel e o vendedor fará a transmissão do bem quando houver a quitação do contrato.

Como estabelecer multas?

Uma das cláusulas antirrisco mais comuns é o estabelecimento de multa por atraso no pagamento da parcela. A multa é um evento único e incide na sua totalidade. Ela também pode ser referente à rescisão do contrato.

A legislação sobre os direitos do consumidor, que se aplica a casos de compra e venda de imóvel com construtoras, estabelece que a multa máxima é de 2% sobre o valor cobrado. No caso de o contrato ser entre particulares, é possível a cobrança de 10% ou mesmo 20%, embora ainda haja discussão na justiça sobre a incidência.

Cabe juros em caso de atraso?

Enquanto a multa ocorre pela incidência do atraso e é cobrada em sua totalidade desde o primeiro dia, o juros de mora se estende pelo tempo e é cobrado de acordo com o intervalo temporal de atraso. Segundo a legislação nacional, o juros de mora máximo é de 1% ao mês ou 12% ao ano.

Logo, os juros de mora são mais uma das cláusulas antirrisco comuns aos contratos de compra e venda de imóvel por constituírem um ônus ao responsável pelo atraso. Importa dizer que, no caso de compra e venda com construtoras, o atraso na entrega do imóvel também pode ser punido judicialmente com indenização material e moral.

Quais são as penalidades em caso de rescisão?

As cláusulas penais existem em qualquer contrato de compra e venda e falam sobre o que poderá ocorrer em caso de rescisão por alguma das partes. Em geral, estabelece os deveres de acordo com quem deu causa à rescisão.

Quando a causa for do comprador que não pôde adimplir as parcelas ou desistiu da compra, por exemplo, é comum estabelecer a devolução do que foi pago até o momento menos uma multa de 10-20% sobre esse valor. Quando a causa for por parte do vendedor, cabe, em geral, a devolução de todos os valores devidamente corrigidos monetariamente e, em alguns casos, indenização extra.

Como você pôde ver, as cláusulas antirrisco existem para evitar que as partes de um contrato deixem de cumprir com seus respectivos deveres sob pena de um ônus maior. São essenciais para diminuir a possibilidade futura de problemas e o ideal é que sejam redigidas por um advogado especialista.

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