O que são vícios ocultos e quais podem ser suas consequências?

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Comprar um imóvel é o sonho de muitas pessoas no Brasil, seja para a segurança de saber que se tem uma casa, seja para investimento futuro. Graças a diversas condições de pagamento, financiamento e outros, isso tem se tornado cada vez mais possível. No entanto, acontece de o imóvel novo, comprado na planta ou reformado, vir com alguns problemas e vícios ocultos.

No entanto, isso não é motivo para desespero. Os vícios ocultos já são uma questão bastante discutida e pacífica dentro da lei e do entendimento da justiça. Basta a você, consumidor, saber mais a respeito dos seus direitos.

Descubra, na continuação do nosso artigo, o que são os vícios ocultos e o que você deve fazer para solucionar esse problema!

O que são vícios ocultos?

Quando se adquire um imóvel, é muito comum e recomendável fazer uma vistoria para verificar se ele está sendo entregue de acordo com as especificações do contrato. Na verdade, a construtora, a corretora ou o vendedor, normalmente, já fazem esse laudo técnico junto ao comprador, para verificar essas questões.

Assim sendo, é uma situação comum haver um ou outro problema, como uma tomada solta, um spot de luz errado, problemas de encanamento etc. Quando esses transtornos são facilmente identificáveis, chamamos de vícios aparentes.

Os vícios ocultos, por sua vez, são problemas não identificáveis de imediato, apenas com o uso regular do imóvel. É importante entender que esses vícios ocultos devem ser decorrentes da própria construção e não do uso e do desgaste natural ou da falta de devida manutenção.

Quer dizer, depois de se mudar, podem surgir algumas questões, como panes elétricas regulares, encanamentos que apresentam problemas, vidros que se soltam etc. Esses são os vícios ocultos.

O que a lei fala sobre os vícios ocultos?

A legislação brasileira é uma das mais avançadas do mundo quando falamos em direito de defesa do consumidor. Isso significa que ela tanto estabelece o lado do consumidor como o mais fraco na relação (ou hipossuficiente, como é tecnicamente chamado pelo direito) quanto procura antecipar os problemas possíveis e trazer soluções para eles.

No caso dos vícios ocultos, essa já é uma situação prevista no Código de Defesa do Consumidor, sendo assegurado o direito desse de solicitar a troca, o conserto ou mesmo, em casos mais graves, a rescisão do contrato em vista do vício.

Para isso, é preciso seguir certos protocolos e etapas, assim como ficar atento ao prazo que a lei estabelece para fazer valer o seu direito.

Como proceder quando há vícios ocultos no imóvel?

O primeiro passo é notificar a construtora ou corretora que vendeu o imóvel sobre o que está acontecendo e sobre qual vício oculto se apresentou. É muito importante fazer isso o mais rápido possível, pois o prazo começa a correr quando o consumidor descobre o problema.

Assim, o comprador tem 90 dias, a partir da ciência do vício oculto, para notificar os responsáveis. Esse prazo pode ser maior, de acordo com o Código Civil, nos casos de vícios ocultos estruturais, que comprometam a segurança. Quando for essa a situação, a notificação poderá ser feita em até um ano, ficando dentro da garantia legal, ou em até 5 anos, para se acionar a justiça.

Essa notificação deve ser feita por meio inequívoco de contato, como um requerimento por escrito entregue em mãos e assinado em duas vias por recebimento ou, como já é aceito hoje pela justiça, pelo envio de um e-mail.

Ao fazê-lo, a construtora ou corretora devem responder indicando o que farão a respeito e estabelecendo o prazo para sanar o problema. Esse prazo deve ser razoável e breve e não ultrapassar 180 dias.

Caso a construtora ou corretora não proponham uma solução ou acabem por ignorar o problema, é possível ao consumidor ingressar na justiça para fazer valer seus direitos, cabendo, muitas vezes, inclusive, o pedido de dano moral.

De quem é a responsabilidade por consertá-los?

A responsabilidade para reparar vícios ocultos que se apresentem no seu imóvel é tanto da construtora quanto de quem efetivamente vendeu a propriedade. Assim sendo, respondem solidariamente pelo dano. Isso é um dos direitos que o comprador tem ao adquirir um imóvel.

Como dito, a legislação brasileira é direcionada à proteção do consumidor. Logo, cabe a ele escolher a quem direcionar sua reclamação da forma que lhe for mais fácil, inclusive, podendo fazê-lo acionando a todos, ou seja, tanto à construtora quanto à corretora ou a quem lhe vendeu o imóvel.

Qual a melhor forma de garantir a solução do problema?

Como se trata de uma questão legal, o ideal é sempre procurar um advogado imobiliário para auxiliar na condução da questão. Isso poderá ajudar a fazer um requerimento de reparos mais sólido e a pressionar o vendedor do imóvel para uma solução rápida e eficaz.

Fazer todo o processo já dentro da lei e seguir os trâmites padronizados será um facilitador no caso de uma eventual ação judicial. Em geral, quando o requerimento extrajudicial é feito dentro de ditames legais, o problema costuma ser resolvido sem precisar efetivamente acionar a justiça.

No entanto, é imprescindível frisar a importância de ficar atento aos prazos e não deixar passar mais tempo que o permitido, pois, se isso acontecer, o consumidor perderá o direito à sua reclamação.

Vale, porém, lembrar que, em casos de vícios ocultos de grande monta, como danos estruturais que comprometam a segurança e o bem-estar, esse prazo é estendido para até um ano após a descoberta do vício oculto.

Quais as opções do consumidor quando há vícios ocultos?

Em geral, como vimos, os vícios ocultos são problemas de fácil solução e os responsáveis se dispõem a consertá-los em tempo hábil. No entanto, quando são recorrentes e, especialmente, apresentam-se como dano estrutural que possa comprometer a segurança do comprador, uma solução é requerer a rescisão do contrato de compra e venda, com a devolução de todos os valores pagos.

Isso depende do caso concreto, e um advogado especialista poderá examinar as condições e aconselhar o melhor a ser feito.

Quer dizer, adquirir um imóvel pode ser a realização de uma etapa de vida e representar a garantia da segurança de ter sempre um teto e um lar. Em geral, os problemas que o imóvel apresenta são facilmente identificáveis, mas os vícios ocultos tendem a aparecer com o tempo de uso. Quando isso ocorrer, como mostramos, é possível fazer valer seus direitos.

O nosso post foi útil? Para quem compra um imóvel como investimento, é também importante saber seus direitos. Aproveite, então, e confira nosso artigo “Afinal, um imóvel irregular pode ser alugado? Entenda!”.

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