Qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca? Entenda aqui

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Que os contratos de financiamento que envolvem imóveis são compridos e complicados todo mundo já sabe. Nesse sentido, uma das perguntas mais comuns é: qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?

De fato, essas são duas formas distintas de garantia de empréstimo, e conhecê-las bem é importante para poder escolher a melhor opção. Então, para lhe ajudar com isso, elaboramos este texto com as informações mais importantes sobre o assunto! Continue lendo para conferir.

O que é alienação fiduciária?

Basicamente, esse é um direito sobre um bem que serve para garantir o pagamento de uma dívida. Assim, até que tudo seja quitado, o dono do imóvel é o credor. O devedor fica com o direito ao uso da propriedade, mas não é proprietário, e por isso não pode usá-la plenamente. É impossível, portanto, vender o imóvel, usá-lo para garantir outro empréstimo, doá-lo ou realizar qualquer outra forma de transferência de propriedade.

Vale dizer que não existe exigência legal de escritura pública para a formalização dessa alienação. No entanto, ela deverá ser anotada na matrícula do imóvel para ter validade jurídica, especialmente perante terceiros.

Algumas especificidades

Em geral, só são aceitos para a alienação fiduciária imóveis que estejam desimpedidos. Isso quer dizer que não podem existir penhoras, outras formas de garantia (como hipotecas), nem qualquer ônus. Além disso, quando o devedor deixa de pagar, a propriedade do credor pode ser consolidada pela via extrajudicial. Tudo poderá ser feito diretamente no cartório, agilizando a conclusão da cobrança.

Mesmo que o devedor da alienação fiduciária tenha outras dívidas, o credor fiduciário tem o direito de ficar com o imóvel em caso de inadimplemento. Afinal, lembre-se: ele já era proprietário desde o início. Quando a alienação proprietária se converte em propriedade plena, apenas se alteram as questões relativas ao direito de uso e posse do imóvel e a existência da dívida. Não há troca de proprietário, pois o credor já era dono.

Para recuperar o valor, será feito um leilão para vender o imóvel. Caso o valor do primeiro leilão não for suficiente, será realizada uma segunda tentativa. Se, mesmo assim, a dívida não estiver completamente satisfeita, haverá quitação independente do pagamento integral, ficando o credor com o eventual prejuízo da diferença.

O que é hipoteca?

Quando um valor é emprestado por meio de hipoteca, isso significa que o devedor continuará dono do imóvel. E, como dono, pode vender, doar, dar novamente o imóvel para assegurar o pagamento de outra dívida, entre outras formas de uso normal da propriedade.

Trata-se de um tipo de garantia de empréstimo muito antigo e tradicional. Por isso mesmo, a hipoteca tem uma série de formalidades para que seja válida. É necessário, por exemplo, lavrar escritura pública em um tabelionato de notas. Depois disso, essa escritura deve ser anotada na matrícula do imóvel; sem isso, não será possível opor a existência da hipoteca a terceiros.

Normalmente, a hipoteca não exige que o imóvel esteja completamente livre de ônus. Sua análise é individual, variando de acordo com o perfil do devedor.

Quando o devedor faz várias hipotecas no mesmo bem, a ordem de preferência para usar o imóvel como meio de pagamento da dívida será sempre do credor que veio antes. Isso faz com que as taxas de juros das hipotecas sejam diferentes, a depender da situação atual do registro.

Também, se uma hipoteca não é quitada conforme o combinado, surge o direito do credor hipotecário de promover a cobrança em juízo. Será distribuído um processo em que se apura qual é o saldo devedor, e só depois é que se toma o bem como pagamento. Por isso, o processo de execução de uma hipoteca é bastante complexo e longo.

Algumas especificidades

Caso o imóvel hipotecado seja tomado pelo credor, mas tenha ocupantes, será necessário mais um processo. Como não era dono antes, o titular da hipoteca terá que fazer a chamada imissão na posse, por procedimento específico, que dá inclusive o direito de defesa aos ocupantes. É, como se vê, é um longo caminho até a conclusão de todo o procedimento.

Outra complicação da hipoteca é que, como o credor não é proprietário, ele entra na fila de recebimentos, devendo esperar outros credores que vão em sua frente. Além disso, dívidas trabalhistas, de alimentos e tributos podem ficar com o dinheiro obtido da venda do imóvel em leilão, mesmo que haja hipoteca vencida. Não há nada que o credor possa fazer nesses casos.

O bem hipotecado também será incluído em caso de cobrança conjunta de dívidas por insolvência ou falência. Com isso, mais uma vez, o credor hipotecário terá que entrar na fila. Se o imóvel for vendido e a dívida da hipoteca não for integralmente paga, ela persiste até sua quitação. Não existe extinção pelo valor do próprio imóvel nesse caso.

As hipotecas podem ser prorrogadas por até trinta anos, conforme previsto no Código Civil. O prazo dessa prorrogação é contado da data do contrato firmado entre as partes.

Quais são as diferenças entre elas?

Agora que já abordamos o essencial dos dois casos, fica mais fácil identificar qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca. Vamos lá?

  • propriedade: na alienação fiduciária ela fica com quem concede o crédito, e na hipoteca, continua a ser do devedor;
  • aplicação: a alienação fiduciária funciona para financiar vários tipos de bens, enquanto a hipoteca é exclusiva para imóveis;
  • burocracia: a alienação fiduciária é menos burocrática que a hipoteca, que exige um determinado rito legal, com escritura pública;
  • demora na execução: enquanto a alienação fiduciária pode ser executada mais rapidamente, a hipoteca requer um processo judicial para apuração de valores, tornando sua conclusão mais demorada.

Qual é a opção mais vantajosa?

Diante do que vimos até aqui, definir qual é a opção mais vantajosa depende de uma série de fatores, muitas vezes subjetivos. Em alguns casos, é interessante se manter proprietário do imóvel, em outros, pode haver taxas de juros mais interessantes na alienação fiduciária, e assim por diante.

O ponto central dessa escolha deve sempre girar em torno dos riscos e benefícios de cada uma das opções. Entender os mecanismos dos dois institutos também lhe ajuda a explicar as diferentes taxas aplicadas para a concessão de crédito, além de deixar os contratantes mais seguros na hora de optar por um dos dois tipos de garantia.

Enfim, saber qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca traz consigo vantagens estratégicas aos mutuários, com vimos. Por isso, pesquisar bastante e se manter informado é um grande passo para fechar um bom negócio!

Então, gostou da leitura? Agora que você já sabe as diferenças entre alienação fiduciária e hipoteca, não deixe de conferir também por que contratar um advogado especializado em direito imobiliário é uma excelente ideia!

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